Calculadora gratis · en español
Vendes tu casa.
¿Cuánto te queda?
El precio de venta no es tu dinero. Antes pasan la comisión, los impuestos del cierre, el banco y —si ganaste— el IRS. Pon tus números y te enseño qué se va en cada renglón y qué te queda en la mano.
La venta
El impuesto de la ganancia se paga donde ESTÁ la casa, aunque tú ya vivas en otro lado.
En este estado hay ciudades y condados que cobran su propio impuesto de traspaso encima del estatal.
El saldo que el banco cobra el día del cierre. Si ya la pagaste, pon 0.
Cuando la compraste
Los dos años son la frontera de toda la cuenta: por debajo, la ganancia paga entera salvo que te mudes por trabajo, salud o algo que no estaba en tus manos.
Techo nuevo, cocina, cuarto añadido, aire central: lo que quedó en la casa. Pintar y arreglar la llave que gotea no cuenta. Sube tu costo y baja la ganancia, así que guarda los recibos.
La ley perdona hasta $250,000 de ganancia ($500,000 si declaran en conjunta) en la casa donde vives, si viviste 2 de los últimos 5 años.
Con uno de esos tres motivos la ley te deja excluir la parte proporcional del tiempo que sí viviste ahí.
Si la rentaste, la heredaste o hubo gastos al comprarla
Cierre, título, inspección, abogado. También suben tu costo.
Solo si la rentaste y la pusiste en tus taxes. Esa parte se recupera aparte, con techo del 25%, y la exclusión no la cubre.
Si la dejaste vacía o la rentaste, esos meses se descuentan de lo que la ley te perdona. Lo de después de mudarte no cuenta en contra.
La exclusión es una cada dos años. Si vendiste otra vivienda con este mismo beneficio hace menos de 24 meses, esta no entra.
Tú
En conjunta la ley perdona el doble: $500,000 en vez de $250,000.
Hace falta aunque la casa no tenga nada que ver con tu sueldo: la ganancia se apila ENCIMA de lo que ya ganas, y de ahí sale si te toca 0%, 15% o 20%.
Algunos estados dan exención por cada una y eso baja lo que cobran sobre la ganancia.
Pagas en los dos, pero no pagas doble: el estado donde vives te da un crédito por lo que ya pagaste allá. Y el día del cierre te pueden retener un adelanto por ser de fuera.
Si no eres ciudadano ni residente fiscal, el comprador está obligado a retener un adelanto del precio (FIRPTA) y mandarlo al IRS. No es un impuesto: se recupera al declarar.
El cierre
Ninguna de las dos es ley: se negocian. Desde el acuerdo de la NAR ya no estás obligado a ofrecerle nada al agente del comprador — si no piensas darlo, pon 0 y mira cómo cambia.
Abogado, plica, reparaciones que ya pactaste, ayuda al comprador con su cierre. Aquí no ponemos un número inventado: lo pones tú si lo sabes.
Cambia la cuenta en dos sitios: en Hawái el impuesto de traspaso baja bastante, y si no eres residente para el IRS la retención de FIRPTA baja del 15% al 10% en ventas de hasta $1,000,000.
Hay renglones que la ley no le asigna a nadie: los paga quien lo negocie mejor. Contarlos como tuyos es lo prudente para quien vende.
De la venta te quedan
$0
ya con el IRS y tu estado pagados
De cada dólar del precio te llegan 0¢
Ojo: el día del cierre no te llevas eso
Lo que se lleva el cierre
Tu ganancia, y qué parte paga
La retención del día del cierre
Lo que conviene saber antes de firmar
Qué incluye y qué no
Es una estimación buena, no tu hoja de cierre. Calcula el transfer tax de los 50 estados y Washington D.C. (con los 25 condados y ciudades que cobran el suyo aparte), la title insurance, la comisión, el impuesto federal sobre la ganancia con la exclusión de vivienda (§121), la recaptura de la depreciación, el 3,8% extra del NIIT, el impuesto de tu estado y la retención del día del cierre.
Donde no hay fuente, no hay número. En los estados donde el condado puede sumar y no existe una tabla verificada, el techo va aparte y no sumado al total. Y donde el precio de la title insurance no lo fija el gobierno, el renglón sale marcado como estimado con el arranque explicado.
Lo que es costumbre no se enseña como ley. Quién paga cada renglón del cierre lo decide el contrato: por eso el resultado separa lo que sale de ti sí o sí, lo que se negocia y lo que pone el comprador.
No incluye reparaciones ni remodelación —no hay fuente pública defendible: varía por ciudad, por gremio y por mes— ni la predicción de a cuánto se va a vender, que no es un cálculo. Tampoco el 1031 de intercambio, la venta a plazos ni la casa heredada, donde el costo se recalcula a la fecha de la muerte.
Vender con pérdida no da deducción. Si vendes por menos de lo que te costó no pagas impuesto, pero esa pérdida no se descuenta de nada: la ley no la reconoce en la casa donde vives.
IRS (Publicación 523, §121, §1250 y el NIIT del §1411), los departamentos de Hacienda y los estatutos de cada estado para el transfer tax y la retención, las tarifas publicadas por los seis estados donde el precio de la title insurance es ley (Texas, Florida, New Mexico, Ohio, Pennsylvania y Nueva York) y las encuestas de comisión de Clever y la NAR, que no coinciden entre ellas y por eso se dicen las dos.
Antes de vender, mira también
- Cuánto te queda de tu chequeLa otra calculadora: lo que te descuentan cada semana y lo que te devuelven al declarar.
- Cuánto te devuelven por tus hijosDos créditos que se suman y pueden pasar de $10,000. Ojo: una ganancia grande te tumba uno de ellos.
- Si trabajas por tu cuenta (1099)Nadie te retiene nada y pagas el 15,3%. Cuánto apartar de cada depósito y en qué fechas se paga.
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